Il mercato immobiliare mostra segni di ripresa dopo lo stop del periodo pandemico, ma l’acquisto della casa deve fare i conti con le mutate condizioni economiche generali e le nuove politiche delle banche centrali che spingono i tassi d’interesse dei mutui ipotecari verso l’alto. Si avvia a conclusione il lungo periodo di tassi molto vantaggiosi, frutto in particolare delle scelte della Bce di abbassare il costo del denaro per sostenere la ripresa delle economie dopo lo choc su scala planetaria innescato dalla crisi finanziaria dei mutui subprime negli Stati Uniti. Chi decide di compiere il passo dell’acquisto di un’abitazione o chi lo ha già fatto accendendo un mutuo con tasso variabile si trova oggi a dover scegliere quale sia la strada migliore da percorrere. E, dovendo assumere un impegno di lunga durata, la scelta è legata agli scenari che si prospettano. Ne abbiamo parlato con Gianluca Cassese, professore di Economia politica del Dipartimento di Economia, Metodi Quantitativi e Strategie di Impresa di Milano-Bicocca.
Professore, cosa ha determinato l’aumento del tassi d’interesse?
«Il rialzo dei tassi è dovuto ad una situazione economica complessiva che è cambiata. Veniamo da una lunghissima fase in cui le banche centrali hanno immesso liquidità per sostenere le economie dopo la grave crisi del 2008, attuando quella che potremmo definire la “dottrina Draghi”. Con la pandemia è aumentato il debito pubblico di tanti Stati, tra cui l’Italia, e questo ha spinto chi decide la politica monetaria a rivedere i tassi al rialzo. In molti Paesi, poi, ci sono segnali di forte ripresa dell’inflazione ed è quindi necessario contenere l’immissione di nuova liquidità».
Per quanto riguarda i mutui ipotecari, quelli a tasso fisso hanno registrato per primi un rialzo.
«Tasso fisso e tasso variabile sono strutturati in maniera differente perché il primo viene stabilito una volta per tutte al momento dell’accordo con la banca avendo come parametro l’Irs. Questo fa sì che si debba tener conto fin da subito di tutte le ipotesi su ciò che potrà accadere in un arco di tempo ampio come quello della durata di un mutuo. In pratica, il tasso fisso cerca di assorbire da subito i rischi legati al futuro. Il tasso variabile, invece, è ancorato all’Euribor, un tasso che le banche fissano per le operazioni che compiono tra di loro, e prevede una revisione nel corso del tempo. Di conseguenza, con il tasso variabile gli aggiustamenti avvengono periodicamente».
Oltre al tasso d’interesse di riferimento, la rata che è chiamato a pagare chi sottoscrive un mutuo è determinata dallo spread: un’ulteriore quota decisa dalle singole banche. Come viene stabilito lo spread?
«Nel decidere lo spread da applicare, la banca tiene conto della redditività dei finanziamenti, che è stata bassa dopo la crisi del 2008 e che ha subito ulteriori colpi con la pandemia. Ora le banche cercano di recuperare redditività, ma devono tener conto della concorrenza che è un argine contro un rialzo eccessivamente penalizzante per i clienti».
Quali scenari si prospettano a breve e medio termine?
«Stiamo vivendo una fase di grande incertezza. Gli scenari possibili dipendono molto dalla durata della guerra in Ucraina. Se andrà avanti per anni, un impegno militare anche indiretto avrà dei costi per gli Stati sia per la crescita delle spese per gli armamenti, sia per l’aumento del costo dell’energia e delle altre materie prime. Questo comporta un ulteriore rialzo dell’inflazione. Le prospettive cambiano se la guerra avrà durata breve. Per quanto riguarda i tassi d’interesse possiamo prevedere un graduale aumento nel corso di quest’anno e, probabilmente, in quello prossimo. Spingersi oltre non è facile, ma - come dicevo prima - bisogna tener presente che, nel dubbio, il rischio viene incorporato nei tassi d’interesse».
